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据香港明报报道，农历新年过后，香港楼市呈回暖迹象，金管局总裁陈德霖此前一直措辞谨慎，只重申会因应周期变化适时推出适当措施。不过，昨日他的话风出现微妙变化，提醒市场要注意长期低息带来楼市泡沫的风险。

陈德霖昨日出席本港一论坛时表示，今年香港面对不寻常的一年，担心香港及亚洲仍面对经济下行风险同时，亦要面对新一轮资产泡沫风险(renewed risk of housing bubble )。

长期低息致楼市再升温

陈德霖指出，要注意长期低息带来楼市泡沫的风险。由于港元跟美元挂钩，港元利率主要跟随美元，市民在实际负利率的环境下，倾向购买包括房地产以内的有形资产，以保障购买力，令楼市再次升温。

他指出，虽然美元利率低企，但过去两年港存款及贷款利率上升2至2.5厘，按揭利率由2008年平均0.7厘升至目前2.5厘，反映本地市场供求令利息上升。他称，面对这个情况，当局早前已实施的额外印花税，亦要求银行继续以高审批标准发放贷款，而透过增加土地供应及复建居屋，亦是希望防止资产泡沫的出现。

他续称，内地通胀近月放缓，但仍有机会回升，商品价格未来亦可能进一步高企。内地为防止楼市泡沫及维持金融稳定，可能会再推措施。

外汇基金今年难录可观回报

陈德霖又提到，外围经济不明朗，将影响外汇基金今年将难以录得可观回报，形客今年外汇基金有盈利已很好。他指出，今年到目前为止环球股市上升10％至15%，全年股市是否上升仍是未知之数，虽然外汇基金持有债券比重较高，但债市投资仍非常困难。

他又认为，欧洲央行的再融资操作(LTRO)及美国量化宽松，都未能有效推动实质经济增长，低息环境对追求高息的投资者不利，居民负债水平仍高，仍须去杠杆化。他说，虽然LTRO纾缓市场资金压力，但仍未满足银行重组资本的需要。现时不少欧洲国家仍有财政能否持续、经济能否保持竞争力的问题。

另一方面，金管局于呈交立法会财经事务委员会的一份文件中提到，外汇基金历年回报跑赢通胀。文件显示，虽然去年外汇基金仅录得投资回报率1.1%，追不上5.7%的通胀水平，但如果以过去3年、5年及10年平均数而言，外汇基金投资回报率仍高于通胀。

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